ГлавнаяСтатьи и новости

Выбрать участок — как?

Вы прониклись идеей загородной жизни или отдыха, решили встать на этот путь и начинаете подбирать варианты земельных участков. Не торопитесь, прочтите статью, чтобы подготовиться к предстоящему квесту. Мы затронем проблемы, о которых вам не расскажут риэлторы, и с которыми, в дальнейшем, вам придется справляться самостоятельно. Но мы не будем касаться юридического и ценового аспекта, лишь косвенно разберем уловки, на которые вас могут зацепить при продаже земли как частники, так и крупные девелоперы.

берег реки Ушаковки, деревня Ушакова

Конечная цель

Странно с этого начинать, но без этого никак. Что вы хотите в конце? Важно ответить на вопрос в самом начале, потому что от этого будет зависеть направление дальнейшего движения.

Например: хочу купить землю, чтобы построить дом и со временем полностью перебраться за город. Хочу фруктово-ягодный сад, небольшой огород и баньку. Не дальше 30 км от города, чтобы лес был в пешей доступности.

Согласитесь, в большинстве случаев мы выбираем именно по этому алгоритму, а еще, здесь не хватает важного пункта: вписаться в какой-то бюджет. Всё конечно так, идея захватила сознание, вы мысленно сидите на открытой террасе своего воображаемого дома, но не спешите, дочитайте до конца и, возможно, по-другому расставите приоритеты.

Какой тракт выбрать?

Здесь стоит руководствоваться только следующими критериями: транспортной доступностью и преобладающей розой ветров.

Дороги и подъезды к тракту должны быть качественными, не стоять в продолжительных пробках, в особенности это хорошо отслеживается в летний период по пятницам со второй половины дня. Обязательно смотрите планы развития дорожной сети, возможно, интересующее вас направление разгрузится в ближайшей перспективе после расширения или строительства новых развязок.

Относительно розы ветров, для Тюмени преобладают западный — 23%, юго-западный — 19%, южный — 16% и северо-западные — 14% ветра. Соответственно лучшие места для покупки участков, с точки зрения экологии, расположены в западной части от города, т. к. весь смог от выхлопов и производств будет уходить в противоположную сторону.

Проект развития территории

После того как выбрали направление, ещё перед осмотром участков, рекомендую обратить внимание на проекты развития территорий тех мест, куда вы собираетесь поехать. Обычно они всегда есть в Администрациях муниципальных образований и не являются тайной, а отсечка заканчивается 2035-м годом.

На что обратить внимание? Как будет развиваться район, где пройдут новые дороги и магистрали, где будут места складирования мусора, кладбища, школы, садики, детские площадки, в особенности если их еще нет.

Пример нашей деревни: жителям КП Ёлки пришлось отстаивать свое право на чистый воздух, благодаря чему, автомобильную точку слива жидких бытовых отходов перенесли за границы деревни на полтора километра. При продаже земель, девелопер в ярких красках рисовал площадку под застройку красивой и экологичной, но забыл упомянуть, что в паре сотен метров от заезда планировалось строительство канализационного очистного сооружения. Или, другое наше КП, приобретало участки у реки с заявкой на экологию, но на поверку река оказалась загрязнена сточными водами.

Проверяйте всё внимательно перед покупкой, возможно вы подыскали укромный уголок у леса, а скоро через него пойдет дорога, и ваше спокойствие будет нарушено автомобильным шумом. Придется вечер-другой посидеть над картой, возможно съездить за разъяснениями в муниципалитет.

Проект развития Переваловского МО

Инфраструктура

Если в ваших планах переезд в деревню на постоянное место жительства, этому пункту нужно уделить самое пристальное внимание, потому что от него будет зависеть комфорт ежедневного прибывания на территории.

Дороги — это самое первое благо цивилизации, без которого вообще невозможен диалог о каком-либо развитии. Нет дорог — приехали, обо всём остальном можно даже не мечтать. Перечислю лишь некоторые вещи, которые нужно знать о дорогах:

  • дороги могут быть по форме собственности муниципальные и частные (в управляющей компании)
  • это напрямую влияет на то, будут они бесплатные или платные
  • в зависимости от принадлежности собственник отвечает за содержание и уборку дорог от снега
  • на частных дорогах могут быть ограничения или оплата за проезд тяжелой техники
  • платная дорога не значит качественная
  • если вам пообещали дороги девелоперы, это совсем не значит, что они будут построены быстро
  • если продавец обещает передать дороги в муниципалитет — дорог у вас нет и долго не будет
  • строительство муниципальных дорог осуществляет Тюменский район, у которого каждый год формируется рейтинг площадок ИЖС, в которых планируется строительство в зависимости от построенного и зарегистрированного жилья
  • если вашего населенного пункта нет в списке, печально, скорее всего дорог не будет долго

Второе по значимости благо — газ. Доступность газа закрывает все вопросы по отоплению и горячей воде. Никакие альтернативы, на сегодняшний день, не конкурируют по цене и простоте использования.

Газ есть далеко не во всех населенных пунктах. В частности, всё направление Московского тракта испытывает проблемы с недостатком газа в магистрали, до конца 2022 года проблему обещают решить, но решат ли, и на сколько эффективно — покажет время.

Общее упоминание в объявлениях о наличии в деревне газа зачастую оборачивается дополнительными расходами по прокладке уличной магистрали. Однозначно считать что газ есть, можно только если по границе участка сделан вывод трубы и соседи им пользуются. Всё остальное надо проверять.

Питьевая вода. В современных реалиях этот вопрос решается довольно просто — скважина, но даже ее можно поставить не везде. Прежде чем купить участок, поинтересуйтесь у компаний осуществляющих бурение, на каких глубинах залегает водоносный слой и на сколько качественная вода. Как правило всю воду в районе города Тюмени и окрестностях нужно избавлять от излишних железа и марганца.

Электричество — это краеугольный камень современного домостроения. Переезжая из города в деревню, трудно укладывается в голове что его могут отключать на несколько часов, но реалии таковы, что с этим сталкиваются практически все населенные пункты. Периодичность и продолжительность отключений разная и зависит от степени износа сетей. Учитывайте это при покупке участка, а при проектировании дома, не ставьте на электричество как основной и единственный источник отопления.

Связь и интернет. Если вы бежите от этого из города, то забирайтесь поглубже. Полно мест где плохо ловят мобильные телефоны, но в основном, вопрос связи легко решается в любых населенных пунктах.

Ну и напоследок, неплохо бы поинтересоваться у соседей какие тарифы на вывоз жидких бытовых отходов на интересующей вас территории. Эта сумма встанет в ваш ежемесячный коммунальный платеж, не забывайте об этом.

Школы, садики, спорт, культура, здоровье

Если вы переезжаете за город в надежде пользоваться этими благами цивилизации, придется вас огорчить. Далеко не во всех населенных пунктах хорошо по отдельности с одним из этих объектов, а все вместе и подавно. Будьте готовы много ездить.

С больницами ситуация не лучше, хорошо если есть ФАП, отлично если ведется терапевтический приём и есть стационар, но это максимум, на что можно рассчитывать. Если для вас жизненно важно регулярное обращение к специалистам — выбирайте участки как можно ближе к городу.

Размер участка, форма и рельеф

Очень важный аспект — размер участка. Если вы читали предыдущие статьи, то могли видеть нашу рекомендацию строить дом в один этаж. Чтобы разместить хороший по площади дом в одном уровне нужно примерно 2–3 сотки земли, соблюдая границы красных линии (3 метра от границ участка).

Опуская лишние подробности, если хотите сад, огород, лужайку и баню с теплицами и еще какие-то фантазии, то меньше 10–12 соток вам не подойдет. Идеально от 15 соток.

Что же касается участков 7,5–8 соток — это минимум для всего вышеперечисленного, если будет банька, то небольшая или придется сократить огород; возможно пожертвуете газоном или парковкой во дворе. В общем, приготовьтесь кроить.

Участки меньше 4–5 соток и меньше — про баню можете забыть, по закону ее нужно ставить не ближе 8 метров к жилому дому, плюс соблюдать границы красных линий и прочих соседских строений. Огородик будет очень аскетичный, а вот если он вам не нужен, для лужайки и нескольких плодовых деревьев вполне сойдет.

Есть также проблемы с открытым огнем, костры на таких участках запрещены. С зонами барбекю или уличным туалетом тоже нужно умудриться вписаться. Туалет должен быть не ближе 9 метров от источника забора воды вашего и ближайших соседей.

Дачное гетто в районе Московского посёлка

Помимо размера важно оценить рельеф местности. Не имеет значения где вы хотите купить участок, в старой деревне или в чистом поле, важно знать где верхняя точка, где нижняя и куда будет двигаться талая и дождевая вода. На сколько участок выше/ниже соседних участков, будет ли он заболачиваться, от этого будет зависеть объем подготовительных земляных работ, а он, на секундочку, при неудачном выборе может оказаться больше стоимости участка.

Идеальный вариант — выезжать и проводить «рекогносцировку» в момент таяния снега (начало апреля) или после обильных дождей. Вода сама покажет где удачное место, а где есть проблемы.

Талой воде некуда уйти, поэтому она пошла на участок

С другой стороны, неровные участки и перепады высот — это всегда интересно. Можно поиграть с архитектурой, сделать террасирование, мостики, нависающие консоли или наоборот, искусственные прудики. Даже если участок абсолютно ровный, рекомендуем создавать неровности самостоятельно — это придаст живости и добавит визуальных акцентов. Однако, любые игры с рельефом — это дополнительные финансы, будьте к этому готовы.

Еще одна крайность — участок на берегу реки, озера или, не дай бог, болота. Здесь есть два нюанса, высокий берег — вероятность сползания почвы, низкий берег — вероятность подтопления. Болота, да и вообще застойная вода — это среда обитания для гнуса. Хотите проводить лето пританцовывая или с ног до головы обрызганным репеллентом — дело ваше.

Помимо внешних, визуально считываемых неровностей, перед покупкой участка неплохо бы узнать об уровне грунтовых вод и основном несущем слое грунта. Оба эти параметра могут серьезно сказаться на стоимости строительства.

Мы не затронули еще один аспект — форму участка. С точки зрения идеальных пропорций нужно выбирать участок с соотношением сторон 2/3, но это имеет смысл только если он меньше гектара. На больших участках форма практически не важна.

Любые крайности плохо: узкий и вытянутый, треугольный или с острыми углами, близкий к округлой форме, излишне ломанный. Всё это заставит придумывать нестандартные подходы к его эксплуатации.

Ориентация по сторонам света

Если в списке ваших пожеланий есть сад или огород, важно чтобы на участке было всегда много света. Поэтому вариант с участком на краю леса — не ваш случай. Лес, помимо того, что это всегда ползущие корни, листья, иголки и разное интересующееся огородом зверьё — это еще и большая тень. Если уж выдалась оказия соседствовать с лесом, старайтесь чтобы он был с северной или западной стороны.

Близость к лесу

Уж коли мы начали эту тему, давайте разгонять. Помимо тени, лес — это не только красота, но и обязательства. На владельца, примыкающего к лесу участка, возлагаются обязанность по его уборке. Глубина полосы уборки регламентируется местными правилами благоустройства, которые есть в каждом муниципальном образовании. Помимо этого, согласно вступившему в силу постановлению «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», вам будет запрещено разводить открытый огонь вблизи 100 метров от хвойного и 30 метров от лиственного леса.

Если же участок вообще находится в лесу, то ко всему перечисленному выше, добавляются еще правила вырубки деревьев, которые тоже регламентированы в каждом муниципальном образовании. Рубить деревья на участке ИЖС без согласования — запрещено!

В лесу мало солнечного света, как ни крути, придется большую часть дня пользоваться искусственным освещением, но красота и запах утреннего леса перебивают любые неудобства, ведь правда?

Право «первой ночи»

Если есть возможность купить участок и начать строительство первым, когда соседей рядом еще нет, то вы в приоритетном праве размещения объектов. Соседи будут вынуждены отступать положенные метры, исходя из текущей ситуации.

Соседи и соседство

Само-собой мы соседей не выбираем, но походите по улицам, приглядитесь к домам. Обычно по внешнему виду, ухоженности улиц и полисадов уже можно сложить какое-то представление о том, с кем бок о бок вы проведете долгие годы. Всё это можно сделать, если вы перебираетесь в уже построенную деревню, если же участки новые — это лотерея.

Нужно держать в голове, что эстетическая привлекательность и ценность места, помимо описанного выше, определяется еще и архитектурой домов, озеленением улиц, на которые вы будете смотреть подъезжая к участку или из окон вашего будущего дома.

Ну и уж коли мы начали разговор о соседях, стоит упомянуть что соседство не всегда бывает приятным. Близость заводов, очистных сооружений, мест складирования навоза, аэропорты, железная дорога, и, более привычные городскому жителю, магазины и детские площадки — это всё накладывает определенные неудобства, а иногда затрагивает вопрос экологической безопасности, поэтому предварительной работе с картой нужно уделить особое внимание.

Заключение

Мы рассмотрели много аспектов, которые помогут вам разобраться в тонкостях выбора участка. Напоследок еще одна мысль. Переезд за город — это другая жизнь, другой образ мышления и поведения. В первую очередь, вы должны быть готовы измениться внутри, тогда и многие «трудности» покажутся маленьким пустяком, а радость созерцания и сопричастности к природе, никогда не сравнится с городскими каменными джунглями.

#участок

Дамбе, которую прорвало в деревне Ушакова, дали имя депутата Руссу
⛔️ комментарии доступны только авторизованным пользователям ⛔️